不動産投資をするにあたって、最大のリスクと言えるのが空室リスクです。賃貸経営は入居者が入って家賃をもらうことで利益が得られます。もし入居者がいなければ、家賃が入ってこないだけでなく物件の維持管理のために出費をすることになりますからむしろマイナスです。

そしてどんな物件でも、入居者の出入りがありますから、空室になる期間は出てしまいます。完全にゼロになる事はありません。

ならば、リスクがあるから不動産投資はしないほうがいいのかというと、対策を考えれば空室リスクは最小限に抑えることが可能なのです。では何をすればいいのかということを3つのポイントで見ていきましょう。

物件そのものに魅力をもたせる

ひとつめのポイントは、物件そのものに魅力をもたせるということです。賃貸物件を探している人がいるとして、そういう人がネットや情報誌、不動産屋の広告などを見て一つを選ぶとすれば、新しくて設備が充実している物件が最も人が集まりやすいでしょう。

なぜならば、古い物件だと床や壁に汚れがあったり、窓などに隙間が出ていたり、台所や風呂の設備が古くて使いにくい、といったことが予想されるからです。

誰も不便な生活をするために、引っ越しを考え用途思うはずがなく、より快適な生活ができるところを探すのが自然です。 建物の築年数が新しく、最新の給湯設備やネット環境などが整っているというのであれば、あまり手を加える余地はないかもしれません。

でもそうではなく、老朽化が進み設備も古いというならば、思い切ってリフォーム・リノベーションをしてみるべきです。ちなみにリフォームは壁紙や床板を取り替えたり、設備を新しくするというように物件を構成する要素はそのままで新築同様にする工事のことで、リノベーションは間取りの変更や配管を別の場所に移すなど一から作り直して現在よりも付加価値を加えることです。

どちらも工事をすることで、より快適に暮らせる物件になるわけですが、リフォームよりもリノベーションのほうが大掛かりの工事になりますから、変化が大きい分だけ費用がかかります。 物件の魅力を作り出すために工事をするとして、家賃で工事費用を回収できるまでにどのくらいの期間がかかるのか、といったことを計算しなければいけません。

耐久性の問題で、将来的に建て替えをすることも考えて、回収が難しいならば小規模のリフォームで必要なところだけを新しくするというように計画をしていくと良いでしょう。

宣伝力を高め、入居希望者を引き寄せる

ふたつめは宣伝力を高めることで、入居希望者を引き寄せることです。不動産投資をする際には、仲介業者と契約して広告宣伝をしてもらいます。

そこで仲介業者を1社だけに絞り込むときには専任媒介契約を、複数社に頼むときには一般媒介契約が行われます。専任媒介契約にしておけば他社に横取りされる心配はなく宣伝費が無駄にならないので力を入れて入居者を集められます。

一方で複数社の場合には各社が宣伝をしてくれるので、人の目に触れる機会が増えますが、それで他社が入居者を見つけてしまうと報酬がもらえないのでそれほどお金をかける事はできません。

一般的に専任媒介契約のほうが、業者のモチベーションが高いことが魅力ですが、営業力・宣伝力が弱いといつまでも入居者が見つかりにくくなってしまいます。

ですから、専任媒介契約をするとして、空室が少ない状態のであれば業者は十分な力があるのでそのままにしていればいいのですが、空室が目立つようならば他の業者に変更するか、一般媒介契約にして広く宣伝してもらうほうがいいです。

不案な場合は、サブリースで物件を借り上げてくれる不動産会社もありますのでお問合せをしてみても良いかもしれません。

家賃のバランスを適正に保つ

そうして、みっつめに挙げるポイントは家賃の見直しです。空室が生まれてしまうのは、その物件が相場よりも家賃が高いと感じてしまうことがよくある理由です。

ただし、安易に家賃を下げてはいけません。確かに家賃を下げれば、それで当面は空き室が埋まるかもしれません。でも入居者が入ったのに、家賃が低すぎて利益出ないとなれば、なんのために不動産投資をするのかがわからなくなります。

さらに家賃の引き下げは物件を手放すときの売却価格も下げる要因です。 そんなことにならないよう、物件のリフォーム・リノベーションで高めて妥当な家賃であると認識してもらいましょう。

セキュリティを高めたり省エネの設備を整えたりすれば、相場よりも高い家賃でも入居者は納得できます。それでも駄目ならば家賃を見直すべきです。

ただ、そのときには工夫をすることで、利益の目減りを抑えることができます。たとえばよくある方法が家賃は下げたけれども、共益費を上げるというやり方です。

多くの人が注目するのは家賃だけですから、入居を検討する機会が増えつつも、利益は大きくは変わりません。 もちろん、単純に家賃が周辺の相場よりも高いだけということもあります。

地域の賃貸物件の情報を集めて、適正な金額になるよう変更することは健全なやり方です。仲介業者にそういったことのリサーチや費用対効果などをシミュレーションしてもらい、しっかりと相談できる状況をつくりましょう。