最近では、不動産投資を始めるサラリーマンや主婦が増えています。不動産投資には様々な方法がありますが、人気が高いのがアパート経営です。

不動産投資でアパート経営を行う場合、新築アパートを選ぶ人もいれば中古アパートを選ぶ人もいますが新築アパートへの投資には、中古アパートにはない4つのメリットがあります。

メリット① 条件の良い土地を選んで建てることができ る

新しいアパートは、条件の良い土地を選んで建てることができます。間取りや部屋の設備、内装もオーナーが自由に選択できるというメリットがあります。

アパートを建てるにはコストと時間がかかりますが、入居者のニーズを正確に把握できれば収益率の高いアパートを建てることができますし、他のアパートに比べてクオリティが高ければ、入居者が安定して入ります。

中古物件の場合は建物や設備、周辺環境など必要なデータは全て把握することができるので安心感があるように見えますが、新築のアパートは立地を選ぶこともできますし、新しい部屋に住みたいというニーズは高いので入居者を確保しやすいという利点があります。

アパートの場合はマンションに比べて空き室リスクと家賃下落のリスクが生じやすいですが、立地条件がよく入居者のニーズをしっかり把握することができれば、投資を早めに軌道に乗せてさらに拡大させることも可能です。

メリット② メンテナンス費用が抑えられる

中古アパートは当然ながら修繕やリフォームが必要になることが多くなります。建物の劣化による修理代やリフォーム代が一気にかかる可能性もあり、入居者が退去するタイミングが悪いと新しい入居者が決まるまでに時間がかかることもあります。

新築の物件であれば、建物も設備も新しいので修繕やリフォームを頻繁に行う必要がなくメンテナンス費用も抑えることができます。

建物を建ててから10年から15年は大きな出費の可能性が低く、将来の計画が立てやすくなります。サラリーマンや主婦がアパート経営に乗り出す場合、多くの人が銀行などから融資を受けています。

メリット③ 瑕疵担保責任が保証されている

不動産の売買で重要なのが瑕疵担保責任です。新築のアパートだと長期間の瑕疵担保責任が保証されています。

不動産会社が売りに出した物件に欠陥があった場合は、買った人が売主の不動産会社に損害賠償などを求めることができます。

新築物件に対しては、10年間の瑕疵担保責任を付す必要があると法律で決められているからです。売主が不動産業者だと、中古物件であっても2年以上の瑕疵担保責任を負います。

2年間は責任を追及することができますが、瑕疵担保期間が過ぎた後に瑕疵が見つかった場合は責任の追及が出来なくなりますので気をつけないといけないポイントです。

瑕疵担保責任が10年ある新築アパートは、メリットが大きいです。

メリット④ 長期的な計画が立てやすい

新築のアパートは中古アパートに比べて耐用年数が長いです。新しい建築基準法に則り建築されているので、長期の運用が可能になります。

建物が完成してから数年は安定して入居者を確保できます。途中からは適切なメンテナンスを行うことで安定した経営を目指せます。

中古アパートの場合はローンを利用できないケースもありますが、サラリーマンで自己資金が少ない場合は、新築アパートのオーナーになることで物件購入費の多くをローンで賄いやすくなります。

アパートのローンは審査が厳しいケースが多いですが、新築物件だと金融機関からの評価が高くなります。

金融機関によって融資の条件は違いますが、アパートを建てる場合の融資なら一定の年収(おおよそ700万円以上)があり安定した仕事に就いていれば融資を受けやすくなります。

将来のことを考えて不動産投資に興味を持つ人が増えていますが、不動産投資を拡大したい人やレバレッジをかけて勝負したい人には新築アパート投資が向いています。

失敗しないための注意点

オーナーにとって多くのメリットがある新築アパートですが、注意点もあります。新しいアパートを建てる場合は、中古アパートを購入するよりも費用がかかります。

当然ながらローンの返済額も多くなります。新築物件も年月が経つにつれて付加価値が減っていきます。時間が経つほど建物が古くなり、メンテナンスが必要になります。

そしてアパート経営の基本ですが入居希望者がいないと家賃収入も減ってしまいます。一般的に新築から15年くらいまでが家賃の下落幅が大きくなる時期です。

空き室状態が長引くと、それだけ家賃収入が減ってしまい返済計画にも狂いが生じます。ローンの返済をしっかり続けるためには、アパートの空き室リスクを考えたうえで現実的な返済プランを立てる必要があります。

新築アパートは土地を確保してから建設を始めるので、天候など様々な理由で竣工が遅れることもあり、当初の計画が大幅に遅れてしまうと入居者の募集にも影響が出てきます。

新築物件の場合は、建物が完成するまで物件の確認をすることができないという側面がありますし、稀ではあるもののイメージと違う建物が完成することもあるので、事前によく確認をしておくことが大切です。

収益率も高く、これまで不動産投資の経験がない人でも成功しやすく、建物の管理までサポートを行っている会社が多いので、比較的参入しやすいという魅力があります。